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上海商业市调特辑19年1月版

2019-11-09 21:42:12 | 来源: 游戏杂谈

专题更新

很多来上海或在上海的朋友会问到我:

最近有什么新开业的项目值得一看?

最近有甚么比较有特色的项目值得一看?

可以推荐一些标杆的亲子类商场吗?

可以推荐1些小而精美的项目吗?

……………………

等等这些问题,可能对发问者来说是精准的,但对我而言却是模糊的,每个人的判断标准不一样。因此,我想做一篇内容,试图充当一个通用工具。如果你想要来上海考察,事前看这篇文章便可,它会不定期更新,加入新的观点、结合读者的意见进行补充,终究期望它能接近成为一个同行来上海考察商业值得一看的参考物。

本专题第一期发布于2018年10月,相干阅读:上海商业市调特辑(18年10月版),这是一个不错的时间点,由于去年9月正值商场开业潮,当时有LuOne、LCM、上海世茂广场三个重点项目前后开业,我也很荣幸和三者都取得了合作。

因此在18年10月文中自然会写到,如果要看新项目,这三家会是首选。如今时隔三个月,感觉又到了一个不错的推送窗口,因为就在刚过去的12月,上海又有三家相对重要的新项目开业,因此本文再次做梳理,同时也会“更新”、“补充”文中的其他选项和图文。

有哪些新项目值得一看?

新天地广场、陆家嘴中心、白玉兰广场

当然新开业项目远不止于此,我只是站在市调的便利性和可看性角度,“拎”出这三家作为参考。其中新天地广场是我个人在这一年时间里会长期延续关注的——存量改造、女性细分市场、小而精美、社群理念、统装设计等等元素,都是有味道的看点。

上海商业市调特辑19年1月版

陆家嘴中心除了颇受业内瞩目的老佛爷百货还没有开业外,其余部份已悉数完成,收获多数同行不错的评价,餐饮招商优势明显。

上海商业市调特辑19年1月版

白玉兰广场目前完成度不高,值得关注的缘由在于ta是北外滩首个大型商业综合体,而北外滩又会是接下去比较“劳碌”的区域,凯德还要在附近开个来福士广场,因此从片区来说,值得先期关注。

上海商业市调特辑19年1月版

有哪些次新项目值得一看?

LuOne、LCM、上海世茂广场

我觉得之前的三个新项目还是值得单独做一趴。开业早期的市调,更多是与时俱进,看个新鲜,不仅观者未必能完全看明白,乃至连项目本身也都在通过开业后的这半年时间进行摸索调解,引进一些新品牌,当机立断替换掉一些明显水土不服者。比如在这段期间内,LuOne引入了GAp、LCM有三家主力店前后开业。同时半年的时间也足够检验一个团队的运营能力,包括市场营销、公关策略、物业管理等等方面,因此回炉复盘一下一般不会错。

如果只看一个商圈

静安寺商圈:久光百货、芮欧百货、静安嘉里中心、晶品

在我看来该商圈除了欠缺一线奢侈品牌(其实不远处就是恒隆广场),简直是上海商业最浓缩的核心所在。

刚升级完logo形象的久光百货,上海最优良百货没有之一(综合考虑内容和事迹),零售业的代表作品,固然这也是上海商业的痛点——缺少一家类似北京SKp这样在百货设计核心和事迹都顶尖的作品,但毫无疑问它不应当在商业地产热门时期遭到冷落。

芮欧百货,该商圈第二家店,久光的第一个挑战者,在变态强的对手眼前找到了自己的定位。它是打破百货与购物中心结界的经典案例、将体验发挥到了极致、拥有百货的终极形态——买手制(去年新开了男装和配饰区域)、有可能是最高人气之一的小吃楼层,还有上海数一数二的橱窗美陈。

静安嘉里中心,虽然没有顶级奢侈品牌,但依旧是高端商业项目的典型代表,优良的品牌、设计、软硬件,无论如何在我眼中嘉里团体是港味十足,且做得相对均衡的开发商。

晶品,脱离于前三者的三角区竞争环境,与地铁的连廊让其能同享全部商圈的客群,在开局不利的情况下,与芮欧百货类似,硬生生通过调整杀出一条“定位”,同时该项目的硬件品质位于全上海最高水平行列,且有别具一格的市场营销操作方式,是个人认为值得很多同行参考的标的。

当然如果你在该商圈游荡,一不小心可能会在芮欧和嘉里之间逛到可以算是地铁商业的聚集地漫选,来点不一样的体验。

如果只看一条商业街

南京西路

可以说是上海最有走头的商业街了,这其实是静安寺商圈的延伸,因为从静安嘉里中心往东,不多久就能到食物链顶端的恒隆广场,虽然梅泰恒商圈的辉煌已成历史,但店依旧客观存在,如果你和我一样喜欢看百货细节,那不要错过梅龙镇伊势丹,日系百货始终值得玩味。

最后,虽然南京西路一直会延伸到新世界百货,但我建议逛到兴业太古汇为止(坐等新世界百货大调解),后者当然是近些年开业、来上海考察的朋友不会错过的1站,星巴克烘焙工坊可以是该商业街考察或旅行的终究小憩点。

如果要看商业街

南京西路、淮海中路、南京东路

南京西路上1趴已有聊过。而在18年10月文中,我没有把南京东路写进来,但本文加上ta,主要由于上海世茂广场和一百商业中心均已调改完成,撇开优劣,作为市调而言值得一看;另外之前有朋友吐槽说南京东路上没有一线奢侈品,个人不敢苟同,缘由在于从定位来说现阶段确实还没法吸引到一线品牌扎堆入驻,另一方面其实新世界大丸百货是有的,同时该项目的化妆品氛围和业绩也越来越好,综合下来,南京东路的可看性会愈发提高。

淮海中路,老牌商业街,虽然近几年稍显疲态,但由于iapm、K11以及最新的新天地广场的存在,在东西两端生撑起这条街的看点。除此之外,UNIQLO、MUJI旗舰店这样的单品牌也可以成为缓冲点。最后,连卡佛,不要错过这则商业之美的顶级表现案例。

如果要看商圈

徐家汇、五角场

虽然我们也能说南京西路为商圈,但个人认为徐家汇、五角场最具“圈”像。你能感受到在一个大街口不同项目是如何竞争及共存的。五角场的下沉式广场买通了几个街角,徐家汇则正期望通过天桥对各个项目进行“联结”。

但由于港汇恒隆广场正在改造中,因此现在并不是去徐家汇的最好时间点,过一两年绝对会令人兴奋;反倒是对新品牌接纳度颇高的美罗城彰显活力。如果你有其他选择,我觉得可以暂缓。

从商业的优良程度而言,五角场商圈能带给你的启发不会太多,这里有的是没完没了的客流,如果你的项目选址也有如此先天优势,倒可借鉴一番。同时五角场万达、百联又一城、和较新的合生汇三个迥然不同的商业项目各自怎样做也可走马观花。这里有个彩蛋——大学路,如果天气好,一定要去。

如果要看优良的以家庭及亲子为主导的项目

浦东嘉里城、虹桥南丰城

以家庭、亲子为主的项目其实不计其数,但优秀的,目前我依旧选这两家。浦东嘉里城定位方面在市场中一直是佼佼者,几近是零差评项目,可以看小而精如何做氛围,看展会对项目的影响几何。

虹桥南丰城几近是全部上海唯一延续不遗余力履行以儿童Ip主导客群的商业项目,将“得儿童者得家庭”表现得淋漓尽致,相对而言体量有优势。

固然这两个项目各自离得较远,会在路途上有所消耗,因此正常情况下,我觉得在考察商圈时就近选择其一便可。

如果你去虹桥南丰城,得去尚嘉中心和百盛优客城市广场;如果你去浦东嘉里城,也可以顺道去一下LCM。

如果要看办公客群为主的项目

无限极荟+湖滨道、尚悦湾

其实绝大多数项目都有办公楼支持,因此这里列举的案例有几个共性——不直接连通地铁,周中中午饭点是客流高峰,如果没有主题活动,周中客流乃至可能大于周末。

虽然湖滨道在家庭亲子方面也做了很多工作,但其所在选址毕竟具有大量办公群体,它与邻居无穷极荟一起可以看为一个整体。我不认为它们提供了做办公客群的模板,由于本身也不只是做这个定位,但类似无限极荟的众多健身细分业态、增加小餐饮等,也确切是迎合办公客群所为,值得一看。

尚悦湾作为前年开业的新项目,想象空间尚有,听说还会引入免税店,但目前而言依旧还是以办公客群为主。

如果要看年轻时尚潮流定位项目

来福士广场、美罗城

前者偏时尚潮流,是该领域定位的品牌首选地之一,更多是以品牌招商来作为定位导向;后者则更偏年轻端,主题街区的打造更是体现氛围和话题导向,两者品牌定位有些许差异,但确能可谓上海最具活力地标。

美罗城作为徐家汇商圈之一,上文已有提及,目前可能能连带看的也就是调解中的港汇了;而来福士广场,一旁可以走到上海世茂广场,8号线乘一站可到静安大悦城。

如果你是大悦城迷

静安大悦城、长风大悦城

不吹不黑,得益于在全国范围内的号召力和话题性,很多来考察的朋友都会把大悦城作为预留对象之一。这固然没有问题,我的建议是,选择商场有活动的时候来看,才能看到大悦城的核心卖点所在。

静安大悦城目前只能说自成商圈,如上文所述,如果前往,大可一站路回到人民广场主流商圈,更多项目可看;而长风大悦城由于尚不通地铁,因此建议看完后打车到天山商圈,顺便光顾一下上文提到的虹桥南丰城等项目。

如果要看主题街区

世纪汇、静安大悦城、长风大悦城、美罗城、合生汇、K11

大悦城在这个领域是业界icon;而美罗城作为每一个楼层均有一主题的项目,可谓主题商场;合生汇之所以入选,在于其“城市集市”品牌在主题性上的出色案例;世纪汇1192弄的横空出世,刷新了我对主题街区的认知,如果你来上海只看一个主题街区,请去1192弄。

K11的美丽物·境虽然不是街区,但在主题性的塑造方面一样出类拔萃。

如果要看精致统装

连卡佛、芮欧百货、伊势丹、高岛屋、BFC、新天地广场

设计层面,统装考验对商业项目的操盘水平,这是百货的领域,我所推荐的大多均为优良百货,即便在业绩表现上未必都出彩。

其中连卡佛上文有说到,是商业之美的集合;芮欧百货则有其Assemble by Réel,伊势丹和高岛屋两家日系商场则在部份品类上仍在不遗余力地贯彻统装方案;BFC的薇襄·精致生活则是贡献了1出精致统装案例;最新出炉的新天地广场4、5两层的Social House区域,则是统装结合理念的最前沿玩法,个人觉得还蛮难“读懂”,建议集合我的完全探班文来感受。

如果走2号线沿线

娄山关路、中山公园、静安寺、南京西路、人民广场、陆家嘴、东昌路、世纪大道

我平时大多都是地铁出行,如果你也愿意尝试一下上海的地铁,首选2号线,在这里你可以看到——

娄山关路:百盛优客城市广场、虹桥南丰城、尚嘉中心;

中山公园:龙之梦购物公园、长宁来福士;

静安寺建议步行到南京西路:就是我上文提到的那些;

人民广场:来福士广场、上海世茂广场;

陆家嘴:ifc、正大广场;

东昌路:陆家嘴中心(虽然直通9号线,但2号线出去也不远)、八佰伴;

世纪大道:世纪汇、百联世纪。

如果走1号线沿线

徐家汇、陕西南路、黄陂南路、人民广场

相对而言1号线的内容就少了许多,这也是我之所以会把南京西路作为首选推荐的缘由。

徐家汇:上文已提过;

陕西南路:iapm、淮海百盛、巴黎春季(听说也要大调),但两家百货的魅力得看他们本身造化了;

黄陂南路:K11、新天地广场、新天地;

人民广场:与2号线一致。

如果看顶级定位商场

恒隆广场、ifc、尚嘉中心

推惟有的3家具有LV的项目足够有说服力了吧。 固然三者各有玩味,恒隆全面高冷;ifc综合性最强;尚嘉中心前期定位高,如今调整下沉。不久以后会有更多具有LV的项目加入进来。

如果要看存量改造商业项目

长风大悦城、上海世茂广场、新天地广场

在我做18年商业话题关注度投票的时候,存量改造项目获得了最高票数,也就意味着这确切是如今的业内关注重点,所以有朋友问我有什么值得看的改造项目也就不足为奇。但问题在于,如果你只是来看一个改造后的商场,其实很难看出个所以然,必须要有前后比较,才有鉴戒意义。因此这一趴我只能推荐自己写过的三个项目,长风大悦城,上海世茂广场和新天地广场,希望能给到一些帮助。

如果要看开放式商业项目

新天地、金桥国际商业广场、大宁国际商业广场、龙华中路地铁站商圈、瑞虹天地、上生·新所、各种里、各种坊

传统开放式商业项目,自然会首推新天地,和两个人气颇高的“国际商业广场”,但考虑到这些项目其实都已为人熟知,所以可看性其实并不高。反倒是龙华中路地铁站正大乐城、徐汇绿地缤纷城、保利时光里三个均为开放式项目会挺有意思;如果考虑到品质和特点,那瑞虹天地则是首选;上生·新所作为去年的网红案例,值得稍作长期视察;最后值得一提的是如今各种“里、坊”越来越遭到消费者青睐,丰盛里、幸福里、永平里、衡山坊、思南公馆、FOUND158等等,能从中感受到这个城市的活力。

但这些项目由于交通、可复制性、商业性等各种因素,如果不是特定需求或者时间充裕,非必选项,由于你会有所感触,但未必会收获颇丰。如果对主流项目驾轻就熟,则可以多看这些,当然衍生的还包括各种特点小街。

如果要看一站式大型综合体

闵行3姐妹、环球港、LCM

前者是七宝万科广场、万象城、维璟广场(原怡丰城)。

一站式大项目几十万方,看起来实在太累,因此我推荐比较近的3家,三公里的距离可以用打车解决。7宝万科广场是我个人认为综合水平最为均衡的项目之一,特别在设计和计划上可谓将体量“弱化”得最好的案例;万象城则由于华润之号召力,本身就遭到全国同行的关注;维璟广场相对弱,看易主后会有什么变化,由于离前两者较近,可以一并看,主要可关注其顶层露天空间的打造。

环球港则是少有的兼具体量和人气的项目,同时由于开业前期的定位偏差,让它在不断的调剂进程中,反而体现出韧劲,这是我推重的一大原因。LCM则是此名单的新晋者,我个人认为是浦东地区在该领域的代表作品。

如果来自虹桥机场或虹桥站

虹桥天地、龙湖虹桥天街

个人其实蛮推重虹桥天地,拥有瑞安的一贯品质、有值机等极其特殊的服务,也有“怎样吸引周边大客流”的困境,正常情况下考察的交通本钱比较高,但如果正好在虹桥关键来往,那可以1去,是一个具有思考点的项目;固然可以一并看一下龙湖天街,该项目最近引入了很多大型体验业态,转型进程值得关注。

如果看主题特点项目

瑞虹天地月亮湾

之前这一趴还有西康189弄,与瑞虹天地月亮湾一样,是以音乐为特点的项目,但做主题特色是很难的,前者也在寻求更务实的转型之路,暂时弱化了音乐主题,因此忍痛移除;后者则照旧在坚持,我相信很多项目在“差异化”道路上也会有如此尝试,但任何专业细分领域的定位,都需要有强大的资源作为运营支持。

如果要看迷你型项目

凯德·星贸、西康189弄

纯粹说明一件事——商业项目能做到多小,属于猎奇性考察点所在。

如果要看艺术定位项目

K11、保利时光里、证大喜玛拉中心

K11不用赘述、其实证大喜玛拉雅中心一样走的是艺术路线,只不过各种缘由未能发挥出色;而保利时光里则是迎合了西岸文化氛围,走上了艺术文创路。3者虽然都能冠以艺术标签,但除了K11是真的做成外,另两家各有各痛点,由此可见艺术这类高门坎细分定位并不是能够随便驾驭。

如果看屋顶空间

长风大悦城、静安大悦城、K11、BFC、兴业太古汇、万象城、维璟广场

每次说到屋顶空间我会说“标配”两字,由于气候等各种因素,真正运营起来的很少,如果你一定要看,两个大悦城是值得一看;另外有些商场会在屋顶花园做活动,例如K11、兴业太古汇、BFC等,如果你来考察期间正好有活动,不如前往1探。

如果看长动线项目

兴业太古汇、万象城、环球港、世博源

我没算过这几个项目单条动线谁最长,当却都是极具辨识度的长条形动线项目,这类其实在规划上颇具难度,因为线性,我们需要为兴业太古汇LEGO所在的选址找一个公道的解释?万象城品类间的规划是否僵硬?世博源名义上的分区和实际上的效果几何?总之个人认为这类项目比较难做,甚至如果做内容的话比较难写,但若你的项目也是类似的结构,到上海来市调的话,这几个值得参考。

如果要看地铁商业

地铁廊、LINE plus线尚加、聚集地漫选、太平洋森活广场

过去的地铁商业,接地气为主,品牌定位构成为辅,地铁商业由于南京西路站地铁廊行将对外开放,也使得该领域可以作为一趴来视察。通过比较,能看到不同的有趣案例:徐家汇站LINE plus线尚加是东急电铁的第一个作品;江湾体育场站太平洋森活广场出乎意料地取得了巨高人气;静安寺站聚集地漫选在不断摸索。ta们有不同的侧重——零售、餐饮、设计师品牌等等,如果你也做地铁商业,可以一看。

如果只看一个项目

iapm

两年后不知道谁会占据此位,但目前为止客观而言,从商业本质层面,从各种维度综合判断,我投iapm1票。

如果只看一个今年的全新开业项目

南翔印象城MEGA

今年可能不会是太令人兴奋的一年,港资开发商没有动作,看我们内地开发商发力了,南翔印象城MEGA作为印力最投入作品,加上之前7宝万科广场、3林印象城等项目背书,有理由对这个一站式大型综合体有所期待。

如果只看一个今年的存量改造项目

上海万象时期广场

存量改造确切不容忽视,淮海中路上的淮海剧汇毫无疑问也是个非常值得看的项目,但就我个人而言,位于八佰伴对面的上海万象时期广场会是我所有今年开业的项目中最关注的一个,由于在专业层面看点太多,这里就不赘述了,坐等。

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